收益法在房地产评估中的案例研究

作者：宋继革

来源：《现代经济信息》 2017年第18期

摘要：作为房地产评估三大基本方法之一的收益法，适用于商场、写字楼等存在收益或存在潜在收益的房地产。在分析收益法评估房地产价值基本思路的基础上，通过具体案例，说明其存在主观性强、净收益额不确定等局限性，并提出解决方法。

关键词：房地产评估；收益法；主观性；局限性

中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)027-0084-01

一、引言

在收益性房地产评估中，收益法是首选的评估方法。然而，在实践中，收益法的使用存在一些问题，比如，重要参数的确定缺乏依据，主观性强等。为了更加完善收益法在房地产评估中的应用，有必要对这些问题进行分析与探讨，进而进行统一的规范，以避免随意性。

二、基本思路

在房地产交易时，随着房地产所有者权利的让渡，房地产收益转归购买者。房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以补偿，购买者必然一次性支付一定的金额，以补偿原所有者失去的收益。合理估计待评估房地产未来的收益，并选用适当的折现率将其折现到评估基准日，以确定被评估房地产的合理价值。

三、案例分析

举例：举例：ABC 公司于2004 年5 月从政府手中取得一块土地50 年使用权，并支付了相应的土地出让费。2004 年5 月建成一座写字楼，用于出租。当时造价为每平方米2500 元，耐用年限55年，残值率2%。目前，重置价格为每平方米3000 元。占地500 平方米，建筑面积900 平方米，每月平均实收租金5 万元。另据调查，当地同类写字楼租金一般为每月每建筑平方米60 元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的4%，维修费为建筑重置价格的2%，房产税及土地使用税合计为每建筑平方米20 元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率及建筑物资本化率分别为7%、8%，当土地使用权出让年限届満时，假设土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料，选择适当的方法，评估该宗地2010 年5 月的土地使用权价值。

( 一) 评估过程

1. 被评估写字楼有租金收入，适宜选择收益法。

2. 年总收益＝ 60×12×900×(1 － 10%) ＝ 583200( 元)

3. 年总费用的计算：

(1) 年管理费：593200×4% ＝ 23328 元)

(2) 年维修费：3000×900×2% ＝ 54000( 元)

(3) 年税金：20×900 ＝ 1800( 元)

(4) 年保险费：3000×900×0.2% ＝ 5400( 元)年总费用计算结果：

23328 ＋ 54000 ＋ 1800 ＋ 5400 ＝ 84528( 元)

4. 房地产年净收益计算：583200 － 84528 ＝ 498672( 元)

5. 计算房屋年净收益：

(1) 房屋年贬值额：(3000×900)/48 ＝ 56250( 元)

(2) 房屋净值＝ 3000×900 － 56250×4 ＝ 2475000( 元)

(3) 房屋年净收益：2475000×8% ＝ 198000( 元)

6. 土地净收益：498672 － 198000 ＝ 300672( 元)

( 二) 存在的问题及疑点

1. 房地产净收益的确定

上述案例中，房地产用于出租，其净收益为，租金总收入扣减总费用。严格来说，相关工作人员所创造的利润没有考虑进去。这项出租业务显然是该房地产开发企业的一项正常业务，扣减各项费用后的租金净收入不仅是出租房地产单独创造的，这里面还包括相关工作人员的劳动所创造的正常利润。如果收益性房地产用于自用，其净收益的剥离将更加困难。

2. 土地及建筑物资本化率的确定上述案例中，土地及建筑物资本化率直接给出：土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。在评估实践中，土地及建筑物资本化率的确定往往是一个非常敏感的核心问题。资本化率定的高，评估值就低；资本化率定的低，评估值就高。

从理论上看，资本化率的确定有三种方法：市场提取法、安全利率加风险调整法、加权平均资本法。这三种方法在实际应用时，不可避免的存在一定的主观性。

3. 土地使用权到期后的处置问题

上述案例中，假设土地使用权出让年限届満，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。然而，这种假设不符合实际。

《城市房地产管理法》第二十一条规定：当土地使用权出让合同约定的年限界满时，土地使用者可以申请续期。

《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权年限界满的，自动续期。非住宅建设用地使用权年限界满的续期，依照法律规定办理。

可见，城市土地使用权年限界满，远不是上述案例中所述的“土地使用权出让年限届満，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。”然而，收益年限是收益法评估资产价值的一个重要参数。在评估实践中，如何确定被评估房地产的收益年限是非常重要的。

四、对策与建议

2017 年11 月28 日财政部颁发的《资产评估准则――不动产》第32 条规定：评估师执行不动产评估业务，可以根据情况，选择市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法。《投资性房地产评估指导意见》中，对利用收益法评估投资性房地产的净收益、折现率、收益期限等都提出了相应的规定。

然而，在评估实践中，这些规定过于宽泛，不利于统一。评估师的主观判断严重影响评估结果及评估质量。为了提高评估质量，建议有关部门，比如中国资产评估协会，组织专家，针对具体问题，区别不同情况，出台相关细则，以规范和统一利用收益法评估房地产价值的具体执行，提高评估行业公信力。